Как продать квартиру? Выгодно, быстрее или дороже?

Максимальный результат продажи зависит от совокупности применённых методик к конкретному объекту. Время, потраченное на закрытие вопроса и сумма, полученная при продаже, зависит от решения: продавать самостоятельно или же с помощью риэлтора. Специалисты существенно отличаются в подходах при работе по купле-продаже недвижимости, что необходимо также учитывать.

Для начала, собственнику желательно ответить самому себе на пару вопросов: «в какие сроки необходимо продать квартиру?», «какая цена будет приемлема, при которой я соглашусь продать квартиру?». А в случае, сотрудничества с риэлтором, насколько будет понятна ваша мотивация, которая изначально даст ему возможность планирования дальнейших действий. Которые приведут к наилучшему результату. А чтобы получить наилучший результат, между клиентом и риэлтором должны возникнуть доверительные отношения.

Основные шаги по продаже квартиры

Оценка стоимости квартиры является стартом последующих действий. Для более точного формирования стартовой цены берутся аналогичные предложения из открытых источников. По наиболее близким параметрам, таких как: месторасположение, количество комнат, этаж/этажность, общая стоимость, цена за квадратный метр, внутреннее состояние квартиры и внешнее – дома. Также учитываются, при необходимости: ближайшая инфраструктура, расстояние к центру населенного пункта и рекреационных зон, транспортная развязка и другое.

Также к формированию цены, риэлтором приобщается информация от коллег по спросу на недвижимость и статистика продажи за последние несколько недель.

Статья по формированию стоимости ►

Предпродажная подготовка включает в себя уборку помещений, вывоз хлама (старая, ненужная мебель, вещи, которые только занимают место и т.д.), ремонт поверхностей и создание «товарного вида» (например, отклеенные обои, вздувшийся паркет, вздутый кафель). Замена старых коммуникаций: установка электропроводки, проводка водопроводных и канализационных труб.

Статья по предпродажной подготовке ►

Документы на объект в лучшем случае должны быть готовы перед началом запуска рекламы и всех маркетинговых работ. Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть такие: свидетельства (приватизация, кооператив, инвестиционное, наследство) и договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены, решения суда). Плюс для оформления необходимы будут: техпаспорт, документы удостоверений личности (паспорт, свидетельства о рождении, идентификационный код), справки (прописка (Форма №3), отсутствия запретов, арестов, залогов и задолженности по платежам) и другие (доверенность, согласие супругов, свидетельство о браке, о смерти, брачный договор). Все документы должны быть в оригинальной форме.

Статья по необходимым документам для купли-продажи недвижимости ►

Создание контента для объявления о продаже квартиры, должно быть как можно более подробно с детальным описанием всех помещений, самого дома, характеристик проведенных коммуникаций, ближайшей к дому инфраструктуры. Желательно описать все до мельчайших мелочей, чтобы у клиентов сложилась наиболее полная картинка о квартире и не возникало основных вопросов, что в итоге вам же сэкономит в будущем время на ответы. Помимо текстового описания, нужно уделить большое внимание, части создания фото и при возможности видеоматериала.

Статья по созданию контента для объекта недвижимости ►

Источники размещения информации о квартире должны быть использованы в максимально возможных масштабах. В первую очередь информацию необходимо разместить в интернете: на порталах недвижимости, досках объявлений, на сайтах социальных сетей. Создайте контекстные объявления в поисковых системах. С помощью специальных сервисов и систем создайте E-mail рассылку. В некоторых случаях необходимо делать отдельные интернет-страницы или полноценный сайт под конкретный объект. Разместите объявления в специализированных журналах и газетах по недвижимости. Подумайте, как можно реализовать размещение информации на внешних носителях: билбордах, баннерах и штендерах. В отдельных сегментах недвижимости очень хорошо работает расклейка объявлений. Похожим еще является раздача и раскидка листовок и флаеров по почтовых ящиках, на днях открытых дверей, выставках, семинарах и других мероприятиях.

Статьи по наружной рекламе ►  и интернет-порталам недвижимости ►

Формирование бюджета на маркетинг после определения мест и способов рекламирования является тем моментом понимания, насколько велика мотивация хозяина квартиры для продажи. Или же он хочет «поиграться» в продажу, которая может продлиться долгое время, иногда затянутой на года. Поэтому правильно спланированная маркетинговая компания с выстраиванием поэтапной маркетинговой кампании в итоге приводит к максимально-ожидаемому результату.

Статьи по предоплате на рекламу недвижимости ►

Перечислены кратко некоторые из основных пунктов. Каждое из действий имеет свою специфику, о которой знают специалисты-риэлторы и благодаря своему опыту, знают в каких случаях и каким образом их применять в конкретных ситуациях для удовлетворения, по изначальному запросу, своих клиентов.

В целом представленные рекомендации подходят также и для продажи домов, участков и коммерческой недвижимости с некоторыми корректировками. Единого решения, методики или руководства как выгодно, быстрее или дороже продать квартиру – нет. Каждый случай индивидуален. Некоторые из них бесплатны, но не эффективны в полном объеме, возможных в применении способов рекламирования.

Самостоятельная продажа не предполагает использования своего жизненного опыта, как того некоторым хочется или кажется. Ведь процесс продажи недвижимости не совсем уместно сравнивать с продажей других товаров, где более очевидна ситуация по аналогам (как например, продажа авто или телефонов). Еще можно спланировать время для показов, находить возможность для ответов по телефону, как-то проводить переговоры по цене, найти информацию по юридическим и другим аспектам. То решение других вопросов, зачастую перерастает в стадию создания себе самому проблем. Тогда как с помощью риэлтора только эти шаги, благодаря его опыту принесут больше баллов в задаче продажи квартиры, не говоря уже о нюансах, которыми владеют специалисты.

Выбор пути работы с посредником

Или как продать квартиру с риэлтором?
• Быстрее – когда риэлтор создает повышенный спрос на квартиру за короткий промежуток времени (1-4 недели).
• Выгодно – когда риэлтор концентрирует повышенный спрос, при котором количество обращений насчитывает с несколько десятков, с минимум двумя клиентами, готовыми к покупке квартиры.
• Дороже – когда риэлтор управляет повышенным спросом, выявляя истинную мотивацию и потребность к покупке у клиентов, и продает по наилучшим условиям для своего клиента-собственника.
То есть, чтобы продать квартиру выгодно, быстро и дорого, нужно работать с таким риэлтором, который может создавать спрос на объект недвижимости, затем этот спрос сконцентрировать и в итоге, управлять им. Простыми словами – продать по максимально-рыночной цене за короткий период времени.

Риэлторы должны узнать, какой вопрос необходимо решить (альтернативная продажа, закрытие материальных и бизнес вопросов, расширение жилплощади, разъезд, переезд и т.д.) и предложить свое решение. Благодаря общению с клиентом по выявлению мотивации в продаже, опытный специалист квалифицировано сможет показать дальнейшие шаги сотрудничества для успешного закрытия вопроса своему клиенту. Исходя из своего опыта и практики, порекомендует наилучшие способы донесения до потенциальных клиентов информации, поиска наиболее заинтересованных лиц и создание хорошо спроса на объект.

Но не все агентства и риэлторы работают на результат своего клиента. В большинстве случаев создается впечатление, что они меркантильно преследуют только свои материальные интересы. Если вы ищите риэлтора, то для начала узнайте у него:
• Работает ли он по договору?
• Сколько объектов сейчас у него в работе?
• Хватит ли у него времени на работу с вашим объектом или он (объект, квартира, дом) будет очередным в его базе?
• Знает ли он что-либо о СПП-продажах (о системе партнерских продаж)?
• Проводит ли он ДОДы (дни открытых дверей объекта недвижимости)?
• Торгуется ли на повышение или только на понижение?

Не становитесь на грабли:
Стоимость – никто не может знать окончательную цену. Ни риэлтор, ни собственник, и «о чудо!», сам покупатель не знает, сколько он готов будет «отдать» за квартиру. Работа риэлтора заключается в том, чтобы покупатель дал максимально больше, относительно рынка. Чтобы это сделать, необходимо опять же создание большого спроса. Мало того что это под силу профессионалу, то и наибольший эффект будет, если риэлтор работает по системе партнерских продаж и привлекает к продаже своих коллег.
Подготовка и оформление документов – как и юридическое сопровождение это не работа риэлтора, он, прежде всего продавец, а не «мальчик на побегушках». Риэлтор тратит основное свое время на продажу. Да, он может помочь или заняться вопросом организации и оформления документов. Но для собственника лучше будет, если он будет тратить свое время только на продажу. А документы может оформить и сам собственник или «помощник».
Переговоры – собственнику желательно не участвовать в основных переговорах, так как в большинстве случаев он «не в теме». Может своими действиями понизить свои условия по продаже, то есть самому себе медвежью услугу сделать. Риэлтор должен в интересах своего клиента вести переговоры и аргументировано настаивать на наилучших для него условиях купли-продажи.

Напоследок
Бывает срочный выкуп жилья, при котором собственнику предлагается цена, ориентировочно в 2 раза меньше, чем можно взять «с рынка». Но не путайте это понятие, с «быстрой продажей». И быстрая продажа, не значит, что она будет по заниженной цене (в случае работы с риэлтором-специалистом) или вообще по методу аукциона. Когда идет значительный демпинг (например, -30% от рыночной стоимости), после чего «нагоняется» интерес покупателей, со значительным подъемом цены в итоге. По-моему мнению, этот метод вообще не честный, как покупателю, так и к собственнику.
Профессиональный риэлтор формирует правильную стартовую стоимость, при которой он прогнозирует хороший спрос на объект. А при высоком спросе, появляется несколько потенциальных покупателей, заинтересованных в покупке. Которые сами же, при их большой мотивации к покупке, конкретно «этого» объекта недвижимости, готовы повышать стоимость, отличимую от стартовой. Тем самым, собственник получает максимум при продаже с риэлтором.

Советую прочитать статью – 10 советов, как продать с риэлтором дороже