На этот раз попробовал написать кратко об ответственности и правах риэлтора в работе с клиентами, о возможных методах контроля посредников, а также о базах недвижимости.
Ответственность и права риэлтора
На сегодняшний день в нашей стране, предпринимательская деятельность в сфере посреднических операций в недвижимости не подлежит лицензированию. Поэтому, заниматься купле-продажей и арендой недвижимости, может любое лицо, зарегистрированное, как предприниматель или компания. Правда, есть случаи, когда попадаются посредники, у которых вообще нет никаких документов, разрешающих заниматься бизнесом, но это тема отдельного разговора.
Специалисты, как правило, работают по письменному договору на предоставление посреднических услуг. Где указаны права и обязанности всех сторон, как риэлтора, так и клиента (собственника или покупателя). Тем самым можно понять, какие права и обязанности могут быть при устном договоре.
В договоре должны быть указаны сроки сотрудничества и те функциональные обязанности, которые должны быть предоставлены клиенту. Время, предоставляемое для закрытия вопроса, не должно быть бессрочным.
Риэлтор должен придерживаться принципа конфиденциальности перед другими лицами в части информации и документации, полученными в ходе работы в интересах своего клиента. Кроме случаев, когда эту информацию необходимо для исполнения своих обязанностей, указанных в договоре.
Ошибочно продавцы часто думают, что в обязанности посредника входит юридическое сопровождение, оформление необходимых справок и бумаг, а также другая работа. А тем более еще нести ответственность за все проделанные «не риэлторские» услуги. Но основной обязанностью посредника является закрытие вопросов своего клиента с максимальным результатом.
Если клиент продавец, то это – продажа объекта недвижимости по максимально-рыночной цене, в сжатые сроки; а если клиент покупатель, тогда – поиск наилучшего предложения на рынке. Дополнительно можно проводить любые действия по оформлению или улучшению недвижимости, но при этом необходимо предварительно их оговорить.
Главными качествами риелторов должны быть честность и открытость, а в связке с их опытом и профессионализмом ответственность априори является существенным пунктом для репутации специалистов. Что касается прав и ответственности, то действия регламентируются гражданским кодексом, благодаря чему клиенты могут требовать добросовестного исполнения своих услуг у риэлтора, с которым имеют письменные договоренности.
Контроль риэлтора
Предположим, что собственник нашел посредника для продажи своей недвижимости. Одного, частного риэлтора или компанию, агентство. Ведь, при «работе» с несколькими, клиент нарывается на долгий срок экспонирования своего объекта, встречный торг на понижение и поиск риэлтора покупателем, у которого более низкая стоимость объекта в рекламе. А также и соответственное отношение, как правило негативное, собственника ко всем посредникам, задействованных в продаже .
При работе нескольких посредников с одним и тем же объектом, происходит ситуация, когда каждый волен делать что ему угодно. Потому что собственник заявил, что ему все равно, что они будут делать, лишь бы привели клиента. То есть, получается создание перегонов и «скачек» на опережение и поиск клиента-покупателя.
Не трудно догадаться, что зная о других, продающих один и тот же объект, кто-то прибегает к умышленному занижению цены, кто-то ничего не делает, кроме как размещает объект в «базу» и лениво ожидает наплыва желающих к покупке. Уже можно не писать, сколько еще курьёзных ситуаций возникает при работе более чем с одним посредником.
Думаю, что краткое описание о работе нескольких риелторов, понятно, что не выгодно самому собственнику. И если уже продавец начал работать с конкретным риэлтором, то только по письменному договору с оказанием эксклюзивного права по продаже. Иначе, так называемый устный договор ни к чему не обяжет и контролировать при этом никто и никого не сможет.
В эксклюзивном же договоре должны быть указаны действия риелтора. Он должен будет предоставлять еженедельную отчетность по проделанной работе. Например, где и как разместил информацию об объекте, известил ли коллег об объекте и на каких условиях, какие были обращения и были ли просмотры?
Тем самым дополнительно показывая динамику за прошедший период, с возможной корреляцией своих действий, относительно обнаруженных новых сведений, а также информации, которая позволить более лучше собрать встречные предложения со всего рынка.
Клиент не должен сам звонить и обращаться по отчетности и проделанной работе. Специалист изначально должен договориться каким образом и по какому графику и в какой удобной форме предоставлять информацию. Тем самым собственник будет понимать, за что он оплатит комиссию, за какие предоставленные услуги.
Помимо результативной деятельности, клиент находится в своей зоне комфорта. Ему не надо будет отвечать на обращения, терять время на показы, оказываться не в выгодных для себя условиях при общении с потенциальными покупателями.
Базы недвижимости
Не знаю, откуда у клиентов появляется информация о базах, но то, что они надеются на их эффективность, порой меня удивляет.
Можно разделить общение по недвижимости с привязкой понятия «база» на 2 случая. Первый, когда собственники спрашивают о базе клиентов-покупателей, то есть их наличии на день обращения, да и еще со спросом на их объект или на подобные аналоги. Второй, когда посредники уверяют, обратившихся к ним покупателям, что их вопрос в подборе объекта решится, благодаря их обширной базе.
По первому случаю: да такое возможно, но не так сильно распространено, и можно сказать вообще не реально. Покупателем может являться, как и обычный клиент, которому необходимо решить вопросы с жильем или подыскать варианты недвижимости для бизнеса. Так и инвестор, готовый вложиться в хорошие ликвидные объекты.
Но собственник, должен понимать, что в любом случае маловероятно, когда его объект будет кто-то ждать, пока подходящий по параметрам объект недвижимости появится на рынке. То есть, эти потенциальные клиенты сами обратятся, когда увидят информацию о продаже. Порой удивляешься действиям собственников, которые по несколько месяцев выставляют недвижимость, а потом думают, что еще можно поработать по одному из инфоканалов – обращение к посредникам с поиском в базе, может там засиделись их клиенты-инвесторы:)
Второй случай, когда посредники могут спекулировать, так называемой базой, которая у них может быть очень большая, доходящая по численности объектов в тысячи, а то и десятки тысяч. И когда к тебе обращаются клиенты, «побывавшие в гостях» в подобных базах, хочется обнять и пожалеть таких собственников. Ну, нельзя быть такими наивными и надеется на позитивный результат. Надо понять, что их объект станет 1001-м или 10001-м.
Как можно думать о преимуществах нахождения своего объекта в базе среди сотен-тысяч объектов? Это, скорее всего на руку небольших специалистов-посредников, которым все равно, что продавать. Они только и ждут, пока по какому-то из объектов не обратятся, а там дело техники, как не упустить покупателя и впоследствии заработать на нем. А на конкретный объект, конкретного клиента, чхать они хотели. И так могут собственники просидеть несколько месяцев и не получить, не то что максимального результата, а и вообще каких-либо обращений.
Еще представьте себе, что один объект может обрасти множеством дублей, тем самым собственник делает себе медвежью услугу. Думая, что если обратиться в несколько агентств, он получит максимальный результат. В итоге, получает не очень хороший результат, так как клиенты будут обращаться к посреднику, у которого указана наименьшая стоимость, и еще при том будут торговаться.
Поэтому мой совет собственникам, ищите посредников без БАЗЫ, а лучше того, у которого не больше 3-5 объектов сейчас в работе. Кто сможет продать в течении нескольких недель, и у которого все пункты сотрудничества по закрытию с наилучшим условиям для продавца, указываются в договоре.
Один риэлтор, может сделать качественную презентацию, а не выставить парочку фото и написать две строчки об недвижимости как другие, не мотивированные к работе посредники. Он сам известит своих коллег, что на рынке появился объект, а также будет заинтересован в сотрудничестве с ними, так как продаст с их помощью максимально дорого и быстро.
Для покупателей совет, будьте внимательны в работе с посредниками, у которых есть БАЗА. Проверьте для начала, они вообще в курсе о параметрах объекта, были ли они хотя бы раз на объекте, который они рекламируют. Может эти риелторы всего лишь продавцы информации, а не конкретных объектов. А то и еще хуже, продвигают пустышки, благодаря которым, клиенты становятся «контактом», с которым впоследствии можно поработать и навязать свои условия сотрудничества.
До новых встреч…
