Какое максимально-возможное количество объектов одновременно должно быть в работе у риэлтора? Чтобы загруженность и эффективность риэлтора в итоге не падала, и при этом положительно решался вопрос по купле-продаже или аренде недвижимости, без материального и морального ущерба для клиентов.
Физическая занятость по времени одним объектом, для одного риэлтора должна быть выражена в рациональном результате: без потери времени и упущенной выгоды. То есть, в случае продажи, по объекту должна быть проделана качественная маркетинговая работа с созданием хорошего спроса, чтобы недвижимость была продана в пределах 4-х недель. В ином случае возникнет «зависание» недвижимости, с обрастанием неликвидной характеристики у объекта.
Предыстория возникновения данного вопроса
На прошлых выходных была конференция Киевского городского отделения АСНУ, где были озвучены некоторые цифры для полторы сотни членов ассоциации. Отталкиваясь от полученной на встрече информации, а также с помощью собственного непонимания относительно принципов работы некоторых, а может и большинства, коллег-риелторов, работающих по Киеву, поделюсь чуть ниже своими рассуждениями.
Благодаря открытой статистике размещенных объявлений на двух наиболее популярных ресурсах по недвижимости, а также приблизительной статистике активных риэлторов с других сайтов, можно сделать поверхностный вывод, что вопрос рациональности использования трудовых ресурсов риэлторами и эффективности купли-продажи – минимален, или вообще никакой.
Количество объявлений
На портале lun.ua, в разделе продажи квартир на вторичном рынке в Киеве представлено чуть более 350 тысяч объявлений и это без предложений в новостроях. В Olx выставлено почти 40 тысяч квартир на продажу, 20 тысяч в аренду; по домам: в продаже – менее 4 тысяч, в аренду – более 1 тысяч; помещения: продажа – 3 тысяч, аренда – 9 тысяч.
От разных источников слышал разные цифры, что в Киеве выставлено на продажу от 25 до 40 тысяч квартир. Это значит, что на lun.ua много дубликатов и насколько я понимаю, ими учитываются количество объявлений, а не количество объектов, которые подвязываются к одному контакту. А в Olx и на других площадках что-то близкое к реальным цифрам. Но с немалым процентом дубликатов одних и тех, же объектов.
Я сейчас особо не буду сейчас вникать в работу веб-ресурсов и веб-технологий, единственное, воспользуюсь этими цифрами и ниже выскажу свое мнение.
Количество риэлторов
На портале Дом.риа представлено около пяти сотен риэлторов, работающих по Киеву или агентств, так как некоторые аккаунты зарегистрированы под марками компаний и у которых до 10 тысяч объявлений. На Домике.юа – нет разбивки по регионам, к сожалению. На Риэлтор.юа – более 10 тысяч посредников. На портале Адрес.юа – больше 2 тысяч. В АСНУ, на сайте – больше 1 тысяч. На Ест.юа – 6 сотен. На других порталах не так просто отследить статистику по специалистам. Да и понять где риэлторы, где агентства, где собственники, а где банки – не всегда представляется возможным.
Есть еще такие два агентства в Киеве, которые как бы два, но большинство знают, что это одно, и назову их от себя – «Белые» и «Пушистые». Так вот, только у них, по разным источникам, работает до полутора тысячи сотрудников. Это уже, как минимум четверть рынка, а им подобным есть еще несколько компаний.
Но есть разные мнения, что общая численность риэлторов и агентов, работающих по Киеву, составляет в пределах 5 тысяч.
К чему эти все цифры?
Знаю по личному опыту, что одновременно, невозможно и почти нереально работать с несколькими объектами и полноценно уделять внимание, больше чем 5 объектам (в среднем). Бывают исключения, когда можно справляться и с количеством до десятка, но лично у меня бывали периоды, что времени еле хватало на работу с одним объектом. Именно на полноценную работу. Поэтому, больше пяти – исключение, которое подтверждает это правило.
То есть, физически я смогу справляться с большим количеством, но если буду их делегировать, например, своим агентам, или в случае передачи объекта по реферальной системе коллегам по сообществу.
Но все равно, оптимальное количество объектов, по моему мнению, с которым согласились бы и мои коллеги по профессиональному сообществу риелторов, не должно превышать трех-четырех-пяти.
В одном из агентств, в базе, которого размещено более 10 тысяч предложений, для качественной (!) работы и индивидуального подхода, потребовалось бы не менее тысячи сотрудников. То есть, подобные компании больше представляют из себя информационные бюро, чем агентства недвижимости, как это понимает большинство обывателей.
Устраивать соревнования – у кого больше объектов, уже не смешно. Рынок химерен. А для развитых стран он должен быт чист, открыт и понятен. А мы всей страной, вроде как, идем к наилучшим мировым стандартам.
Единственный и, к сожалению, невозможный момент, связанный со статистикой покупателей (пока не вижу решения для сведения к общему знаменателю). Судя по количеству сделок за месяц, то их на порядок меньше, сегодня, а то и на два, чем всех объектов выставленных на продажу. В прошлом году звучали такие цифры – 500 сделок в месяц, в этом году озвучивали – 800 сделок в месяц. И это против 25-40 тысяч.
Какой выход из ситуации вижу
Имеет ли право на жизнь такое выражение: малое количество объектов – обеспечивает более качественную работу риэлтору?
Если бы каждый риэлтор или агент, коих в Киеве около 5 тысяч, выстраивали профессионально свои отношения с клиентами и полноценно работали по каждому объекту, то не было бы такого бардака, какой сейчас происходит в Киеве. И кстати, не только в Киеве. И как я понимаю, не только в Украине.
С помощью математики можно прикинуть, что если бы у каждого риэлтора было бы по 5 объектов, то в целом по Киеву где-то плюс-минус все риэлторы были заняты работой по эксклюзивному договору. Около 25 тысяч объектов имели бы своих эксклюзивных риэлторов. Каждый бы отстаивал интересы своего клиента-собственника. Этой работы хватало бы всем, притом качественной, а не пустой траты времени на обновление объявлений и «гонения ветра» туда-сюда.
Да, был бы определенный процент объектов, где собственники самостоятельно продавали или объекты, где риэлторы работали без эксклюзива. Но в целом, рынок видоизменился и стал бы намного цивилизованнее и прозрачнее. Во у меня розовые очки :))
Вопросы по ограничению количества объектов для одного аккаунта уже воплощается в жизнь у ряда порталов. Что-то подобное о внедрении подобного правила, можно было услышать на конференции и от других ресурсов.
Не знаю, панацея это или нет – работать не более чем с 5 объектами, но этот принцип кардинально бы и качественно изменил рынок. Но опять же, жадность это, или меркантильная человеческая натура, выраженная в таких масштабах, что не позволяет выработать единые правила для рынка? Не знаю.
И все мы пока остаемся на том же месте, и в том же состоянии, если еще не хуже, чем ранее было. И риэлторы, и клиенты, и рынок в целом проигрывают ежедневно, ежечасно, ежесекундно.
Понимаю, что в статье глобально не решишь проблемы по вопросу сверхраздутости информационного поля, клонирования дубликатов и уменьшения по количеству объектов без эксклюзивного договора. Но пищу для размышлений коллегам я дал, и надеюсь, что многие меня поймут.
Если перефразировать выражение «отделять зёрна от плевел», то для риэлторов можно было сказать так: работайте только с мотивированными клиентами, и только по эксклюзивному договору, и только с правильной стартовой ценой. А для клиентов, сказал бы так: цените свое время, как и чужое, выбирайте своего риэлтора не по количественному принципу (объектов в базе), а по качественному – как быстро и дорого специалист сможет продать вашу недвижимость.
Видео по теме. Открытая встреча риэлторов Киева «Рационально ли работать больше чем с 3-5 объектами одновременно?»
