Скажу сразу, что купить дом или квартиру исключительно через Интернет, как, например, книгу или одежду, не получится. Главная причина: ценовая неопределенность. На развитых рынках разумный диапазон неопределенности цены продажи объекта недвижимости составляет 10-15%, и мало кто точнее скажет какой будет сумма сделки в итоге. Понять ее можно только после того, как объект выставлен в продажу, на него собран спрос, а грамотный продавец, управляя этим спросом, отрегулирует цену продажи. До этого момента о деньгах можно говорить с точностью в плюс-минус 10-15%. Правда, для такой небольшой вилки необходимо, чтобы были:
• развитый рынок,
• опытный продавец,
• правильный канал распространения информации.
В Украине, где порою отсутствуют все три перечисленных фактора одновременно, ценовая неопределенность в продаже объекта раза в два больше, и достигает 30%. Причина: рынок не прозрачен, реальные цены транзакций известны немногим. А ведь 30%, даже если ты покупаешь квартиру стоимостью в 50-80 тыс. долларов – это уже большие деньги для покупателя. Поэтому будет недостаточным для принятия решения и закрытия сделки зайти на интернет-портал недвижимости, посмотреть объекты, изучить все медиа-презентации. Как минимум, надо встретиться с продавцом и провести грамотные переговоры.
А вот хорошим подспорьем в самом процессе поиска и покупки Интернет может быть.
Есть два подхода в использовании Сети для поиска квартиры. Первый: Интернет – это канал поиска агента по недвижимости и общения с ним. Второй: канал самостоятельного поиска и анализа информации об объектах, которые находятся в продаже. Расскажу о двух вариантах и их возможностях, а какой из них выбрать – личное дело каждого.
Итак, первый вариант: общение с агентом по недвижимости с помощью Интернета. Не буду оригинальным, если скажу, что для этого сначала нужен правильный риелтор, то есть такой, который будет работать в ваших интересах и не будет брать комиссию от покупателя. Он должен хорошо ориентироваться в рынке и поможет Вам сделать покупку выгодной, сэкономив время и деньги следующим образом:
1. внимательно изучив Ваши потребности, он сам подберет для Вас ряд объектов и предварительно проинспектирует их – т.е. самостоятельно пообщается с продавцами, определив насколько реально объявление, какова ситуация с документами и что за объект на самом деле в продаже;
2. перед тем, как организовывать просмотры, пришлет Вам сравнительный анализ реальных предложений на рынке, чтобы Вы изучили объекты, находящиеся в данный момент в продаже, их цену предложения. Вы сможете, не вставая из-за компьютера, изучить характеристики квартир или домов, их фотографии, видео, 3D- тур и пр., а также понять ценовую ситуацию на данный момент. После этого риелтор организует и проведет вместе с Вами просмотры объектов;
3. когда будет найден подходящий Вам вариант, специалист по недвижимости проведет в Ваших интересах переговоры о покупке объекта на лучших условиях.
После этих переговоров он подготовит бюджет и предложение о покупке (которое Вы отправите продавцу в электронном виде), где будут описаны ключевые условия сделки. Обращаю Ваше внимание на этот пункт: перед тем, как начать входить в процесс заключения сделки у Вас должна быть информация (в письменном или электронном виде), где четко было бы описаны все затраты по сделке – покупателя, агентов покупателя и продавца, а также – самого продавца;
4. и, наконец, организует закрытие сделки.
Я считаю, что сегодня в Украине можно и нужно получить такой сервис. Более того, покупатель в праве требовать его от своих риелторов, как и оплату комиссионных продавцом.
Теперь второй вариант – самостоятельный поиск объекта и его покупка. То есть, необходимо будет проделать все то же самое, только самостоятельно. Если «пан має час та пан має натхнення» — почему бы и нет. Тем более что порталы по недвижимости сейчас предоставляют много полезных сервисов для покупателей объекта недвижимости. Так, не выходя из он-лайна можно:
• подробно изучить аналитику цен на объекты недвижимости в интересующем Вас районе;
• просмотреть объявления об объектах в деталях: с большими фотографиями, видео, 3D-турами как по самому объекту, так и местности, где он находится;
• оформить Заявку на получение кредита у банка;
• заказать юридическую проверку конкретного объекта;
• заказать независимую оценку объекта;
• и, в конце концов, напрямую связаться с продавцов (или собственником) объекта.
После чего все равно придется переходить к аналоговому варианту работы: осматривать объект и проводить переговоры о покупке необходимо в оффлайне.
Отдельно хотел бы еще отметить появляющиеся сейчас в Украине интересные программные приложения для мобильных устройств. Запустив программу, Вы можете навести камеру смартфона на любой объект и посмотреть – продается (сдается) ли там сейчас квартира, сколько она стоит, какой размер кредитных платежей, а также сразу связаться с риелтором или банком по поводу покупки этого объекта. Такой сервис особенно полезен тогда, когда находишься в районе, где тебе хотелось бы жить. Или же, когда проводишь переговоры о сумме сделки, можешь получить моментальный ценовой срез рынка. А потенциальный арендатор может задуматься о покупке, сравнив размер аренды с ежемесячным кредитным платежом.
В итоге, мне, как большому ценителю живого человеческого общения, приятно сделать вывод: при всем многообразии технологий и возможностей Интернета в процессе покупки объекта недвижимости без живого общения с человеком не обойтись.
автор Михаил Артюхов
управляющий директор ARPA Real Estate
ЛІГА.Блоги
