Налоги и расходы при купле-продаже недвижимости

Собственник должен понимать, какие материальные издержки стоит ему ожидать при продаже недвижимости. Помимо уплаты налогов, возможны расходы на оплату маркетинга и рекламы, при этом цифра может быть впечатляющая, как на первый взгляд. Но оправданная тем, что потраченные средства и старания окупятся сторицей. И маловероятно, что при желании продать задорого, получиться, не потратить вообще каких-либо средств.

Чтобы для продавца не было сюрпризом то, что ему для продажи объекта – придётся в каких-то суммах «раскошелиться», то попытаюсь ознакомить с основными и возможными расходами при купле-продаже недвижимости. Во-первых, стоит узнать, какие налоги необходимо заплатить. Во-вторых, большинство объектов просто так и с огромным желанием собственника не продадутся, без запуска маркетинговых работ по созданию спроса на его объект недвижимости. На эту работу необходимо будет потратить определенный бюджет. Но лучше изначально знать, где и как можно дать рекламу, а также какая будет ее стоимость, чтобы максимально и эффективно закрыть сделку, а не потерять время и разницу в цене.

Информация о расходах, малая часть из того массива, с чем столкнется собственник. Забегаю наперед, чтобы сказать о важном моменте в продаже. Собственник всегда стремится продать дороже, поэтому параллельно рекомендую узнать, как можно, выгодно продать квартиру»

Кратко о расходах

Налоги:
• 1% – сбор в Пенсионный фонд
• 1% – госпошлина
• 0% – при владении недвижимостью более 3-х лет
• 5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет

Другие расходы:
• Оценка недвижимости
• Нотариальные услуги
• Титульное страхование
• Банковские комиссии по операциям
• Возможные расходы при подготовке документов

Маркетинг:
• Интернет (сайты по недвижимости, рассылка по почте, контекстная реклама, продвижение объекта)
• СМИ (печать в газетах и журналах)
• Внешняя реклама (различные баннера, борды и стойки, растяжки, штендера)
• Полиграфия (печать: листовки, флаера, брошюры, буклеты, хенгеры)
• Видеореклама (в транспорте, на ТВ-каналах, в ТРЦ и БЦ)
• Радиореклама

Комиссия риэлтора
• Про размеры комиссии, узнайте на этой странице →

Ниже, более подробно, распишу все, возможные расходы.

Налоги

Переход прав собственности, кроме наследства и дарения, является продажей. Налоговый кодекс Украины (ст. 172, 167.2) регулирует налогообложение при сделках купли-продажи недвижимости. Резиденты физ- и юрлица (как и нерезиденты) являются плательщиками налогов.

Сбор в Пенсионный фонд Украины
В размере 1% от стоимости недвижимого имущества (часто оплачивается покупателем), указанной в договоре купли-продажи, согласно п. 15-1, Постановление КМУ от 3 ноября 1998 года №1740 «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование по отдельным видам хозяйственных операций». Более детально →
Оплачивается в банке по платежкам, которые предварительно оформлены у нотариуса.
Исключение:
— граждане, состоящие в очереди на жилье и приобретающие его впервые
— госпредприятия (которые приобретают недвижимость за бюджетные средства)
— организации иностранных государств

Государственная пошлина
В размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи. При оформлении сделки купли-продажи у государственного нотариуса, взимается государственная пошлина, один процент от стоимости сделки, указанной в договоре (как правило, 1% от экспертной оценки).
Исключение:
— Инвалиды и пострадавшие (различные категории: ВОВ, ЧАЭС)
Освобождены от госпошлины, но не от оплаты нотариальных услуг

Другие налоги
Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц», от 19 января 2006 года № 3378-IV в соответствии, с которым ставки налога следующие:
0% – при продаже не более 1 раза за отчетный налоговый (календарный) год, если владение недвижимостью больше 3 лет; для резидентов, родственникам I степени родства для собственника.
5% – при отчуждении более 2-х раз за отчетный налоговый (календарный) год для резидентов, если владение объектом менее 3 лет; родственникам II-III степени родства для собственника (+1,5% – военный сбор, временный налог).
15 (17) % – при отчуждении более 2-х раз за отчетный налоговый (календарный) год для нерезидентов, если владение менее 3 лет; даже если они являются родственниками собственника.
Более детально о законе →

Другие расходы

Оценка недвижимости
Благодаря экспертной оценке жилья, определяются ставки налогообложения при оформлении купли-продажи у нотариуса. Делается, как правило, за короткое время оценочными компаниями и специалистами-оценщиками. Стоимость от 250 гривен*.

Нотариальные услуги
Оформление сделок по продаже недвижимости обязательно должно заверяться нотариально. Для нотариуса от собственника необходимы: паспорт, идентификационный номер, правоустанавливающие документы, техпаспорт, справка с БТИ или выписка из реестра, форма-3 (с ЖЭКа). Дополнительно понадобятся: согласие супругов на отчуждение, свидетельство о браке, разрешение органа опеки. При регистрации частным нотариусом оплачивается ставка, равная госпошлине (или плата за совершение нотариальных действий) – 1%. Стоимость услуг нотариуса – от 1000 гривен*.

Титульное страхование
Очень редко применяется. Для компенсации убытков, которые нанесены при лишении прав собственности на недвижимость.

Маркетинг и реклама

Интернет
Порталы по недвижимости – от нескольких гривен за клик и размещения в топе на несколько дней, до нескольких тысяч за размещение интерактивных баннеров
Рассылка по почте – в пределах нескольких сот гривен за одну кампанию, по отправке на несколько десятков (или сотен) тысяч адресов
Контекстная реклама – в зависимости от запроса, времени размещения, территориального покрытия; не более нескольких гривен за клик
Продвижение объекта, с помощью seo-раскрутки и smm-продвижения – имеет смысл при бюджете от нескольких тысяч гривен; также зависит от поставленных целей и ожидаемый результат

СМИ
Газеты – от нескольких гривен за краткое, текстовое сообщение, до нескольких сотен (тысяч) за полноформатные блоки
Журналы – за счет своего формата (глянец, цветная печать, распространение и т.д.), дороже на порядок от газет

Внешняя реклама
Отдельная оплата за создание и размещение
Баннера – печать от 80грн* за кв.м
Борды – в размерах 6х3 метра, за один месяц размещения – от 1000грн*
Растяжки – изготовление от 50грн* за кв.м
Штендера – от 500грн*, размеры 60х80см

Полиграфия
Отдельная оплата за печать и распространение
Листовки – от 200грн* за 1000шт
Флаера – от 400грн* за 1000шт
Брошюры – от 400грн* за 100шт, формата А6
Буклеты – от 800грн* за 1000шт
Хенгеры (на дверные ручки) – от 300грн* за 100шт

Видеореклама
Отдельная оплата за изготовление и показы
Транспорт – от 50грн* за 1 показ в метро
ТВ-каналы – от 1000грн* за 30 секунд
ТРЦ и БЦ – от 1300грн* в месяц, 3 раза в час

Радиореклама
Отдельная оплата за изготовление и проката
от 10грн* за 1сек

* — средние цены действительны по состоянию на апрель 2015 года для Киева

Это не вся информация о возможных способах и местах размещения рекламы недвижимости. Есть еще множество нестандартных способов, информация о которых в рамках этой статьи опущена. Например, sms-рассылка, трафаретная раскраска на асфальте, раздача рекламок в людных местах и т.д.

Советы

Что напоследок хотел бы порекомендовать. Указывайте реальную, продажную цену (в отличие от возможной, заниженной экспертной), чтобы при варианте аннулирования договора продажи, вы в итоге не лишились потраченных денег и недвижимости. Также, рекомендую включать все расходы и налоги в стоимость объекта, чтобы выгодно отличаться от аналогичных по параметрам квартир и домов. А не добавлять «это все подсчитанное» к своей «хотелке», тем самым завышая рекламную стоимость и отталкивая потенциальный интерес покупателей.
Не создавайте скрытых расходов, комиссии – результат при этом, также будет не особо позитивным для вас. Присядьте лучше один раз и просчитайте несколько возможных вариантов. Какими могут быть последующие сценарии развития по продаже. И вы сами увидите окончательный, положительный эффект по проделанной заранее работе, для подготовленных ответов на уже удобные и ожидаемые вопросы покупателей. Удачи вам!

Не делайте ошибок, так как у многих собственников присутствуют завышенные ценовые ожидания». Лучшим решением в успешном закрытии вопроса с купле-продажей, будет обращение к профи. Можете прочитать советы, как продать с ним дороже», а также список его действий при купле-продаже».