Отношение россиян к Украине совершенно иное, чем к какой-нибудь Германии. В соседней стране осталось много родственников, кто-то там учился, кто-то работал. К тому же расположена она близко; для пересечения границы достаточно внутреннего российского паспорта; во многих областях в ходу русский язык — никакого языкового барьера.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» рассмотрит рынок столицы Украины – Киева.
Ласкаво просимо!
Начнем с «общеукраинских» вопросов. Первый из них – возможность для россиян приобрести недвижимость. Нет ли на этот счет каких-то ограничений? Все-таки мы там иностранцы, пусть и соседи…
Опрошенные нами эксперты в один голос заверили, что никаких сложностей не будет. «Возможность приобретения недвижимости нерезидентами (т.е. гражданами других стран) ничем не ограничена и не влечет каких-либо дополнительных платежей», — отмечает Марина Масель, руководитель отдела продаж компании «Эксперт Недвижимость» (Киев). Обратим внимание, что данное правило распространяется не только на россиян, но вообще на всех иностранцев – с тем естественным условием, что человек находится на территории страны легально.
Определенные ограничения существуют для земельного рынка – земли сельхозназначения иностранцы купить не могут. Но, поскольку темой нашего обзора является Киев, данный вопрос не представляется принципиальным.
Для приобретения недвижимости иностранцу придется выполнить одну формальность: получить идентификационный код физического лица (аналог российского ИНН). «Для этого необходимо обратиться в центральный отдел налоговой службы того города, куда приехал иностранец, — объясняет Марина Масель. – Процедура может занять около недели и предполагает два посещения налоговой: один раз для подачи заявки и в следующий раз – для того, чтобы забрать готовую бумагу». А Владимир Коломейко, аналитик киевского портала недвижимости www.domik.net, утверждает, что идентификационный код можно получить за один день, уплатив при этом весьма небольшую сумму.
…Этим, собственно, все «сложности» и «ограничения» (кавычки здесь, думается, уместны) и исчерпываются.
Как купить?
Второй вопрос, касающийся Украины в целом, – оформление приобретения недвижимости. Здесь, по словам наших экспертов, тоже никаких сложностей не предвидится.
«Подготовкой всех документов и сбором всех справок занимается в основном продавец, — говорит Марина Масель («Эксперт Недвижимость»). – От покупателя (помимо, естественно, денег) потребуются только паспорт и уже упоминавшийся идентификационный код».
Процедура сделки, по словам Марины Масель, выглядит следующим образом:
— шаг первый – выбор недвижимости;
— шаг второй – подписание предварительного договора, при котором покупатель передает продавцу залог в размере около 5% от стоимости недвижимости. Эта сумма потом учитывается при окончательном расчете;
— шаг третий – подготовка документов и юридическая проверка недвижимости. Первым занимается сторона продавца. Вторым – агентство, представляющее интересы покупателя;
— шаг четвертый – встреча у нотариуса, где заключается сама сделка. Туда же покупатель привозит основную сумму за недвижимость.
В целом, процесс занимает от одной недели до 1,5 — 2 месяцев – это зависит от сложности сделки. При «чистой» продаже сроки минимальны – за неделю покупатель как раз оформит себе идентификационный код, а продавец соберет необходимые справки. Если же потребуется связать альтернативную сделку, дооформить какие-то бумаги – сроки увеличиваются.
Теперь о сопутствующих процедуре тратах. Необходимо заплатить:
1) взнос в Пенсионный фонд — 1% от стоимости недвижимости;
2) комиссионное вознаграждение агентства — 3-5% от стоимости недвижимости;
3) нотариальное оформление сделки и госрегистрация прав собственности — $200-300.
Например, мы покупаем квартиру, которая стоит (на наши деньги) 5 млн руб. Помимо этой суммы, надо будет отдать 50 тыс. руб. в Пенсионный фонд, 150-250 тыс. агентству, 6-9 тыс. руб. нотариусу.
Обратим внимание на принципиальные отличия от российских реалий. Все сделки с недвижимостью на Украине идут через нотариуса – никакой простой письменной формы (ППФ) здесь быть не может. Но есть приятный момент – нотариус сам проводит регистрацию сделки в Укргосреестре. Еще деталь – деньги за недвижимость, как правило, передаются прямо у нотариуса.
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, добавляет картине еще несколько штрихов. «В случае каких-либо юридических препятствий для покупки риелторы берут на себя урегулирование этих препятствий – например, узаконивают перепланировку или же содействуют приватизации земельного участка, — говорит эксперт. – В условиях низкой информационной прозрачности и иных специфичных особенностей украинского рынка данного рода услуги и составляют львиную долю расходов сторон. Не берясь в точности озвучивать стоимость услуг риелторов за разрешение той или иной проблемы, отметим, что существенное влияние на стоимость услуг оказывает так называемая срочность оформления сделки, содействие в прохождении очередей, получении нужных подписей и т.д. Причем умение риелтора осуществлять данные манипуляции традиционно считается на Украине признаком его профпригодности. У настоящего украинского риелтора «все схвачено и везде заплачено».
По этой причине, подводит итог Станислав Зингель, официальная часть расходов по заключению сделки не превышает 7%, а в реальности (при наличии значительных юридических сложностей) может достигать 15-20%.
Берег левый, берег правый…
Теперь переходим собственно к Киеву. Стоит город, как известно каждому школьнику, на Днепре. Исторически первым начал осваиваться правый берег – соответственно, там сейчас находятся самые старые и престижные районы.
«Самое простое географическое деление Киева – на правый и левый берега, — говорит Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. – Левый берег – это преимущественно спальные районы. На правом берегу наиболее престижными считается центральная часть Киева (Печерские Липки, районы вокруг Крещатика, Софиевской и Михайловской площадей). Большинство элитных новостроек сконцентрировано именно здесь. После центра востребованными районами считается Оболонь – современный район на берегу Днепра, Подол – старинный киевский район, Новопечерские Липки, некоторые локации рядом с парками Голосеевского района».
Официально город делится на 10 районов (три на левом берегу и семь на правом), однако рынок недвижимости ориентируется не столько на них, сколько на сложившиеся названия жилых массивов. «Есть городские массивы, которые заполняют значительную часть района. Их яркими примерами в спальных районах являются: Борщаговка в Святошинском, Троещина – в Деснянском и Оболонь – в Оболонском районе, — говорит Александр Гришко, частный риелтор. – Как правило, клиент ориентируется на близость к метро и транспортной развязке, городской инфраструктуре, удобное месторасположение и доступность по времени и маршруту к работе».
Протекающий через город Днепр представляет собой – с точки зрения недвижимости – еще один совершенно незнакомый москвичам феномен. «На островах, а также в пойме Днепра располагаются парки, озера, пляжи. Есть даже дачные массивы, — объясняет Владимир Коломейко (www.domik.net). – У многих киевлян дачи в 4-6 км от Крещатика».
Для удобства покупателей (особенно приезжих, не очень хорошо разбирающихся в реалиях города) Владимир Коломейко (www.domik.net) предлагает следующее зонирование:
Первая, наиболее дорогая и престижная зона – Липки, Печерский центр, часть Шевченковского центра, а также небольшой современный жилой массив, примыкающий к Оболонской набережной («Оазис-Оболонь»).
Вторая зона – центральные районы города (Печерск, Голосеевский центр, часть Шевченковского центра, Подол).
Третья зона – территории, прилегающие к центральным районам города, а также территории, рядом с парковыми зонами и/или Днепром:
— в Голосеевском районе — Демеевка и Голосеево;
— в Оболонском районе – Оболонь;
— в Печерском районе — Нижний Печерск;
— в Соломенском районе – Соломенка и Александровская Слободка;
— в Шевченковском районе — Лукьяновка, Татарка, Шулявка;
— в Днепровском районе — Левобережный массив, Никольская Слободка, Русановка.
Четвертая зона — территории, прилегающие к третьей зоне, при наличии метро.
Пятая зона – отдаленные от центра и метро жилые массивы.
Есть также шестая зона – территории Киевской области, прилегающие к границам Киева.
В Киеве (разумеется, в центральной части) немало дореволюционных домов – по данным Владимира Коломейко (www.domik.net), 12% от общего количества. Среди них много ветхих, но есть и престижные 5-7-этажные отреставрированные здания. Очень много устаревшего жилья – категории «старый кирпич» — 24%, «старая панель» — 14%, «типовая панель» — 9%.
Завершая общий обзор по городу, надо отметить важную деталь: рынок в основном долларовый, поскольку национальной валюте украинцы особенно не доверяют. Так что цифры во втором столбце таблицы – это удешевление именно в долларах США. Если же посчитать в гривнах – получим сплошной рост цен.
О новостройках
Новое строительство в Киеве ведется довольно активно. Среди интересных новых ЖК Марина Масель («Эксперт Недвижимость») называет следующие:
ЖК «Молодежный Квартал» — бюджетный вариант для тех, кто хочет совместить такие критерии, как «дешево – возле метро – новый дом». «Молодежный Квартал» находится на левом берегу, в самом молодом жилом массиве Киева — Осокорки (активную застройку массива начали с 90-х, поэтому 90% домов здесь довольно новые). Сейчас здесь можно купить квартиру от $1200 за кв. м без отделки и от $1500 с ремонтом.
ЖК «Лико-Град», расположенный в самом зеленом районе Киева — Голосеевском. Здесь есть дома, построенные несколько лет назад, и такие, что еще строятся. Средняя стоимость на квартиры без отделки — $1700 за кв. м, с ремонтом начинаются от $2000 за кв. м. «Лико-Град» — для покупателя, который хочет купить относительно недорогую квартиру в новом доме на правом берегу возле метро.
ЖК «Времена Года» находится в Соломенском районе, возле большого парка, в 5-10 минутах езды от центра. Те, кто хочет жить в новом доме максимально приближенно к центру, но по бюджету «не дотягивает» до самого центра, выбирают «Времена Года». Цены на квартиры начинаются от $2500 за кв. м.
ЖК «Оазис», растянувшийся вдоль набережной Днепра – для ценителей панорамных видов и для тех, кто хочет подтвердить свою «статусность». Этот жилой комплекс был построен в 2006-2008 годах, поэтому сейчас он полностью обжит и облагорожен. Здесь есть как обычные «невидовые» квартиры по $2500 за кв. м, так и апартаменты с захватывающей панорамой от $3500.
ЖК «Новопечерские Липки» — совершенно новый жилой комплекс, в котором можно приобрести уже полностью готовые квартиры либо инвестировать в строящиеся дома. Находится в центральной части города, поблизости с центральным Ботаническим садом. Цены на квартиры с ремонтом начинаются от $3500 за кв. м, квартира без отделки обойдется в $2,8 — 3,2 тыс. за кв. м.
ЖК Prestige Hall — жилой комплекс премиум-класса для аристократов. Центр города, собственная сервисная служба, закрытая территория. Стоимость квартир без отделки здесь начинается от $3200 за кв. м.
Дела арендные
Задав в поисковике «квартиры в Киеве», автор получил совершенно безумное количество предложений квартир посуточно. Создалось впечатление, что вся столица Украины сдает свое жилье на короткий срок. В чем тут дело?
Как выяснилось, назойливость рекламы вполне объяснима. «Выдача в поисковиках понятна, — отмечает Александр Гришко. – Посуточная аренда ориентирована на приезжих, и владельцы сдаваемой таким образом недвижимости вкладывают значительные средства (в том числе на SEO-оптимизацию) по подъему своих объявлений».
Как отмечает Владимир Коломейко (www.domik.net), в основном в Киеве распространена все-таки долгосрочная аренда. «В городе порядка 1 млн квартир, и порядка 2 млн приезжих, — говорит эксперт. – И подавляющая их часть арендуют жилье сроком на полгода-год (нередко, коллективно). Кроме того, арендуют жилье и киевляне, уставшие жить вместе с родителями и взрослыми детьми. Согласно нашим оценкам, каждая третья киевская квартира сдается в долгосрочную аренду».
Что касается вариантов с приобретением квартиры для последующей сдачи, то опрошенные нами эксперты посоветовали не обольщаться: сумасшедших барышей не заработаешь. «Доходность при сдаче качественного жилья в центральных районах города является одной из наиболее высоких в Европе, — отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Для объектов на Крещатике и Подоле рентабельность может достигать 7-10% годовых. Однако стоит напомнить, что речь идет об особо ликвидных предложениях высшего ценового сегмента рынка, на который приходится 3-5% от общего объема транзакций. Во всех остальных случаях доходность недвижимости более чем средняя, что предопределяется незначительным платежеспособным спросом жителей Киева. Средняя заработная плата киевлян составляет только $562».
Александр Гришко приводит конкретные примеры. В экономклассе квартира стоимостью $70-90 тыс. (40 кв. м общая площадь, недалеко от метро) может быть сдана за $500 в месяц. В бизнес-классе – объект за $250-300 тыс. принесет $1,5 — 2 тыс. ежемесячно.
…В общем, как говорили герои известной телерекламы, «совсем не айс». Особенно с учетом того, что эти цифры не включают накладные расходы сдающего, квартплату, налоги. Кроме того, в Киеве еще только формируется рынок доверительного управления – компаний, которые бы сдавали квартиры и приглядывали бы за ними в отсутствие владельца.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Рынок Киева интересен. Главное достоинство – цены практически в три раза ниже московских, что дает потенциальным переселенцам (например, пенсионерам) возможность переселиться в более комфортные условия, да еще и получить деньги на достойную старость. Однако если рассматривать здешнюю недвижимость как поле для инвестирования, сразу возникают вопросы. Среди них, к примеру, непрозрачность правового поля. Еще момент – реализуя недвижимость, нерезиденты Украины платят с продаж дополнительные налоги.
Мнения экспертов
Владимир Коломейко, аналитик киевского портала недвижимости www.domik.net:
Диспаритет московских и киевских цен существенно повышает интерес москвичей к киевской недвижимости. Московские цены почти в три раза выше. Продав (или сдав в аренду) квартиру в Москве, московский пенсионер может не только купить (или арендовать) аналогичную квартиру в Киеве, но и решить свои финансовые проблемы.
Не секрет, что многие москвичи родились и выросли на территории Украины; тут их родственники и родные места. Русская речь в Киеве звучит повсеместно, не вызывая отрицательных эмоций окружающих. Другое дело, что школьники, студенты и чиновники должны знать украинский язык.
Киев – красивый столичный город с европейскими амбициями. Развиты наука, культура, образование, медицина, бизнес. Экологическая ситуация в большинстве киевских районов лучше московской. Климат более мягкий.
Суеты меньше. Сорок минут на дорогу до работы в общественном транспорте – в пределе нормы (час на дорогу – это много). Десятки современных жилых комплексов находятся рядом с парками, озерами, лесами, Днепром и его заливами. Выбрать есть из чего.
Так что есть о чем подумать москвичам, уставшим от финансовых, жилищных и иных проблем в огромном многонациональном мегаполисе.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
Индустрия жилой недвижимости Украины на текущем этапе характеризуется рядом системных проблем. Низкий уровень платежеспособного спроса, формирующийся в условиях по-прежнему довольно сложной экономической ситуации, выступает основным фактором весьма умеренных темпов роста ключевых индикаторов рынка. На общем фоне наиболее капитализированный локальный рынок недвижимости Киева отличается сравнительно высокой динамикой. Впрочем, и в столице деловая активность на рынке и средние темпы роста пока остаются довольно невысокими. По экспертным оценкам, в течение 2012 г. средняя стоимость жилой недвижимости в Киеве выросла на 4-5% и составила около $2 тыс./кв.м, в целом цены варьируются в довольно широком диапазоне 1-3 тыс./кв.м. При этом наибольшая доля сделок приходится на объекты стоимостью до $100.
Помимо концентрации спроса, одним из факторов поддержки столичного рынка выступает покупка жилой недвижимости нерезидентами. Впрочем, интерес иностранных инвесторов оценивается большинством специалистов как сравнительно невысокий. Неблагоприятными факторами выступают различные издержки, недостаточно комфортный инвестиционный климат, в том числе определяющийся негативными экономическими показателями, а также политические риски.
При этом рынок недвижимости Киева фундаментально, безусловно, остается весьма интересным и сохраняет значительные перспективы роста, потенциал может быть реализован в среднесрочный период по мере стабилизации экономической конъюнктуры, роста внутреннего спроса, расширения нового строительства, а также повышения инвестиционной привлекательности для зарубежных инвесторов.
