Базы недвижимости: мифы и реальность

Если быть откровенным, то никогда не пользовался базами объектов недвижимости. За исключением одного раза, когда надо было уточнить информацию по одному объекту. Поэтому попросил у коллег «кусок» файла с данными по определенным параметрам квартир, аналогичным друг другу.

Если кто-то подумает что я раскрою какой-то секрет или «спалю тему» этой статей, то немного огорчу. Напишу, что думаю, по этому поводу и возможно развею некоторые домыслы, некоторой части клиентов. Так как время от времени при общении с собственниками и продавцами слышу от них предположение, что у меня имеется какая-то волшебная база покупателей или арендаторов. А от покупателей и арендаторов можно узнать в свою очередь об их ожиданиях, что, мол, может у меня есть не менее магическая база каких-то тайных и скрытых от общественности объектов.

Переоценка темой баз

Но. Я вот никак не могу представить, как можно подобное себе представлять. То есть, собственники, скорее всего уже продают какое-то количество времени свою квартиру, дом или другую недвижимость, спрос при этом на него никакой и они думают, что в каких-то базах покупатели все-таки найдутся. В этом случае, думаю, что проблема в маркетинге или завышенной цене. Как показывает практика – так и есть. Продавцы боятся обращаться к риелторам, хотя и обосновано или сотрудничая с не совсем специалистами. В итоге создавая различные мифы о риэлторах и распространяя негативный объём информации.

Дальше. Как правило, средний срок поиска и подбора объекта недвижимости при покупке, составляет в среднем 3-4 месяца. В таком случае покупатель не будет «приписан» к какой-то базе и ждать пока сам собственник найдет его и предложит рассмотреть его объект. Ну как-то не логично. Он после покупки исчезает из поля обозримых клиентов, чье «место» занимается другими клиентами. Поэтому, даже при существовании базы покупателей, она бы постоянно обновлялась в основной части.

Да, бывают исключения, как например такие: покупатель с другого города, у покупателя нет времени и возможности подбирать варианты, а также другие случаи, при которых они попадают под карандаш и заносятся в список «покупателей». Но их не настолько много может быть, чтобы это стало базой.

Думаю, что с этого момента есть необходимость описать всевозможные «базы», отталкиваясь от своего опыта. На мой взгляд, озвучиваются и существуют, по мнению многих такие базы как:
• базы квартир
• базы домов
• базы участков
• базы коммерческой недвижимости
• база собственников и владельцев недвижимости
• база риэлторов и агентов по недвижимости
• базы агентств недвижимости
• базы аренды недвижимости

Также могут искать интерактивные, закрытые и единые, платные и бесплатные базы. И так по порядку.

В некоторых странах базы объектов недвижимости формируются в мультилистинговую систему – MLS. К сожалению, попытки коллег, некоторых порталов и других неравнодушных к этой теме, пока к ничему глобальному в нашей стране не привели. Хотя эти до сих пор попытки создать МЛС существуют и в некоторых случаях более-менее удачно реализованы. Но я не готов утверждать, что в каком-то месте есть тот файл, информация, которой можно назвать правильной базой или МЛС.

Какая ситуация и что мы имеем на сегодня?

Базы квартир, домов, участков, коммерческой и другой недвижимости представлены на разных порталах. Которые формируются благодаря собственникам, застройщикам, посредникам и другим участникам рынка. И в большинстве случаев дублируются и пересекаются одними и теми же объектами. Потому что продавцы хотят чтобы их объекты были широко представлены на рынке и ошибочно считая, что дав инфо множеству посредникам, они быстро и дорого продадут свою недвижимости. интересно, у кого так произошло? Сообщите, если были такие случаи.

Покупатели, инвесторы и арендаторы зачастую ищут варианты с прямыми контактами. Это естественно желание закрыть свой вопрос как можно дешевле и качественнее. Но подобных баз я никогда не встречал. Даже те, несколько баз (вроде 5), которые продаются в Киеве, не полностью содержат объекты исключительно от прямых владельцев. Поэтому не могу утверждать, что существует «чистая» база собственников и владельцев недвижимости.

Что там у агентств?

Существуют внутренние базы агентств и компаний. Которые выгружаются на собственные сайты, часто после чего эти объекты подхватывают порталы с привязкой к агентству. Но, за счет того что цифры количества объектов у некоторых «уникальных» АН через чур завышены, возникает вопрос: а не продажа ли это информации? Ведь один посредник может одновременно работать с 3-5 объектами.
То есть при количестве объектов у агентства в 1000 штук, риелторов должно быть где-то 200-300. Иначе агентства занимаются продажей информацией, а не объектов. Ведь один человек не сможет полноценно работать с 10-20-30 и более объектами.
То есть, они выставляют объекты, при этом сами в большинстве случаев на них не были, а просто приняли заявку по телефону. Или же пару раз побывав на объекте, показывать собственнику иллюзию работы (звонки, редкие показы и то по принципу экскурсии покупателя по десятку-второму объектов), а покупателям – полную осведомленность об этой недвижимости, полном взаимодоверие и отличных отношениях с хозяином (хотя они могут видеть друг друга впервые:) и т.д.

А у профессионалов?

Чем я на сегодня пользуюсь? Той базой объектов, которая создана моими коллегами из сообщества ПСР (профессиональное сообщество риэлторов), где все работают по нашему внутреннему кодексу (с честными и открытыми принципами работы) и по СПП (система партнерских продаж). По всем объектам от участников заключены договора по эксклюзивному праву на продажу. Все они «живые», реальные, а не «наживки» и «пустышки». Я знаю, что обратившись к коллеге в поиске вариантов, я не услышу, что «квартиры нет, давай я предложу другой вариант».

У меня есть большая надежда, что подобные базы будут увеличиваться количественно и качественно. Тем самым формируя цивилизованный рынок предоставления риелторских услуг.

А так, как не пользовался базами, так и не буду, я так думаю;)